Vous percevez des loyers d'un bien loué nu (non meublé) ? Vous devez déclarer vos revenus fonciers aux impôts chaque année. Deux régimes existent : le micro-foncier (simple) et le régime réel (formulaire 2044). Ce guide vous explique lequel choisir et comment remplir votre déclaration.
Ce régime s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels (loyers hors charges) sont inférieurs à 15 000 €. Vous déclarez simplement le total des loyers perçus en case 4BE de la déclaration 2042. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% — vous êtes imposé sur 70% de vos loyers.
Avantage : aucun justificatif, aucun formulaire 2044, déclaration en 2 minutes.
Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 30% de vos loyers, vous payez trop d'impôts.
Obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 €/an, ou sur option si vos charges sont élevées. Vous déclarez vos revenus ET vos charges déductibles sur le formulaire 2044. Vous n'êtes imposé que sur le bénéfice net (revenus - charges).
Avantage : déduction de toutes les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière…).
Inconvénient : plus complexe, justificatifs à conserver, engagement de 3 ans minimum.
💡 Règle simple : si vos charges annuelles (travaux + intérêts + assurance + taxe foncière) représentent plus de 30% de vos loyers → le régime réel est plus avantageux.
Le régime réel est généralement plus intéressant si vous avez :
Voici la liste complète des charges que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers :
| Catégorie | Exemples | Ligne 2044 |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Intérêts du crédit, assurance emprunteur, frais de dossier | Ligne 250 |
| Travaux | Entretien, réparation, amélioration (pas agrandissement) | Ligne 224 |
| Taxe foncière | Hors TEOM (taxe enlèvement ordures ménagères) | Ligne 227 |
| Assurances | PNO, GLI (garantie loyers impayés) | Ligne 223 |
| Charges de copropriété | Provisions versées au syndic (part non récupérable) | Ligne 229 |
| Frais de gestion | Honoraires agence, logiciel de gestion (20€/logement/an forfait) | Ligne 221 |
| Frais de procédure | Huissier, avocat en cas de litige locataire | Ligne 221 |
⚠️ Non déductibles : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. Ils peuvent cependant être pris en compte lors du calcul de la plus-value à la revente.
Le formulaire 2044 se décompose en plusieurs parties :
Le résultat est ensuite reporté sur votre déclaration 2042 :
💡 Le déficit foncier est un levier fiscal puissant : si vos charges dépassent vos loyers (ex: gros travaux), le déficit réduit directement votre revenu imposable global, pas seulement vos revenus fonciers.
Un appartement loué 800 €/mois à Paris :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés | 9 600 € |
| Intérêts d'emprunt | - 3 200 € |
| Taxe foncière | - 1 100 € |
| Assurance PNO | - 180 € |
| Charges copro (non récupérables) | - 600 € |
| Frais de gestion (logiciel) | - 20 € |
| Résultat foncier (réel) | 4 500 € |
| Résultat micro-foncier (70% × 9600) | 6 720 € |
→ Dans cet exemple, le régime réel fait économiser l'impôt sur 2 220 € de revenus en plus (6 720 - 4 500). À une tranche marginale de 30%, c'est ~665 € d'économie annuelle + 382 € de prélèvements sociaux évités = ~1 047 € économisés.
VosLoyers calcule automatiquement votre résultat foncier et vous indique le régime le plus avantageux.
Essai Pro 3 mois gratuit →L'administration fiscale admet un forfait de 20 € par an et par logement au titre des frais de gestion (correspondance, téléphone, logiciels). Ce forfait est déductible en ligne 221 sans justificatif. L'abonnement à un logiciel de gestion locative comme VosLoyers (39 €/an) est intégralement déductible dans cette catégorie.
Source : BOI-RFPI-DECLA-20 §200
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Essai gratuit — 3 mois Pro offerts →Oui, mais seulement après 3 ans minimum au régime réel. Ensuite, si vos revenus restent sous 15 000 €, vous pouvez revenir au micro-foncier.
En micro-foncier : déclarez le total des loyers de tous vos biens en case 4BE. En régime réel : remplissez une ligne par bien dans le formulaire 2044.
Vous ne déclarez que les loyers effectivement perçus. Les charges restent déductibles pendant la vacance, à condition que le bien soit destiné à la location (vous devez pouvoir prouver votre intention de louer).
Oui. Les logiciels de gestion locative sont déductibles au titre des frais de gestion (ligne 221), dans la limite de 20 €/logement/an en forfait, ou pour leur montant réel au-delà si justifié.